Overtakelse av nybygg før midlertidig brukstillatelse

Vi går inn i en tid hvor kanskje flere og flere skal ta over sitt nybygde hjem. Men før overtakelsen, må utbygger sørge for at kommunen har utsendt midlertidig brukstillatelse.

I denne artikkelen skal vi se nærmere på lovligheten av å gi kjøpere tilgang til byggverket før det foreligger midlertidig brukstillatelse, og hvilke konsekvenser kan det få for en utbygger som urettmessig aksepeterer at kjøper overtar før kommunen har utsendt midlertidig brukstillatelse.

Les også “Fortsatt sterk vekst i boligprisene”

Hva det innebærer å «ta byggverket i bruk» er ikke definert i plan- og bygningslovgivningen, men språklig sett vil begrepet favne vidt. Hensynet bak regelen om midlertidig brukstillatelse, blant annet å ivareta dokumentasjon for sikkerhet ved byggverket, tilsier også at bruksbegrepet skal tolkes vidt.

Hvorvidt lagring av møbler omfattes av begrepet er ikke uttrykkelig løst av lovgiver, i rettspraksis eller juridisk teori. Når lovgiver har valgt et så vidt begrep, vil det – uten en avklaring i motsatt retning – være risiko knyttet til å gi boligkjøperne tilgang til bygget og leilighetene før midlertidig brukstillatelse foreligger.

Ferdsel og opphold i bygg har i tillegg en klar side til personsikkerhet. Krav til sikkerhet ved brann (TEK 17 kap. 11), sikkerhet i bruk (TEK 17 § 12-5), krav til bygningsdeler (TEK 17 kap. 12 III) og eventuelle heiser (TEK 17 kap. 16), er eksempler på hensyn som aktualiseres dersom boligkjøperne gis tilgang til bygget. Status for oppfyllelse av slike krav er også noe det skal redegjøres for ved søknad om midlertidig brukstillatelse, jf. pbl. § 21-10 (3) og SAK 10 § 8-1 (3). Dette er hensyn som tilsier at midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at boligkjøpernes tilgang til bygget skal være lovlig, også dersom det kun er tale om lagring av møbler, uten at kjøperne oppholder seg i bygget i lengre perioder.

Samtidig er det klart at en boligkjøper lovlig vil kunne befare bygget før dette er ferdigstilt, slik at ikke enhver tilgang vil forutsette midlertidig brukstillatelse. En løsning der entreprenøren følger boligkjøperne til og fra leilighetene fremstår som mindre problematisk enn å la boligkjøperne ferdes fritt, men det vil også her være en viss risiko knyttet til lovligheten.

Et annet moment er at det for utbygger kan bli vanskelig å kontrollere hvilken bruk kjøperne gjør av leilighetene, og om denne ligger innenfor lovlig eller ulovlig bruk. Om utbygger åpner for at boligkjøpere setter inn egne møbler før midlertidig brukstillatelse foreligger medfører dette en risiko for at bruken anses å være i strid med plan- og bygningsloven. Samtidig er det vanskelig å fastslå nøyaktig hvor grensen mellom lovlig og ulovlig «bruk» går.

Som utbygger risikerer man flere konsekvenser dersom man urettmessig tillater kjøper å ta i bruk byggverket før det er utstedt midlertidig brukstillatelse.

Det offentlige har sanksjonsmuligheter dersom byggverk urettmessig blir tatt i bruk før midlertidig brukstillatelse foreligger, og kan håndheve regelbrudd. Etter plan- og bygningsloven § 32-8 (1) bokstav d kan den som forsettlig eller uaktsomt «bruker eller lar bruke byggverk eller del av byggverk eller areal uten at det foreligger nødvendig tillatelse» ilegges overtredelsesgebyr. Vesentlige eller grove overtredelser kan straffes med fengsel, jf. plan- og bygningsloven § 32-9. En byggherre som urettmessig tillater bruk av et byggverk før midlertidig brukstillatelse er utstedt tar altså en stor risiko.

I tillegg til at utbygger risikerer sanksjoner fra offentlige myndigheter ved urettmessig å tillate bruk av byggverket vil det kunne oppstå utfordringer rent privatrettslig knyttet til grensesnitt for risikoens overgang ved overtakelsen, reklamasjoner m.v. etter bustadoppføringsloven § 14. I denne forlengelse kan det oppstå problemer knyttet til om utbyggers forsikring vil dekke skader som oppstår etter at kjøpere er gitt tillatelse til å ta i bruk bygget, men før overtakelse formelt er gjennomført, og før det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det samme gjelder for den enkelte kjøpers innboforsikring dersom det skulle oppstå skader på de gjenstander som kjøper flytter inn i bygget.

Å tillate kjøper å gjøre bruk av bygget før det er utstedt midlertidig brukstillatelse vil altså være uheldig av flere grunner, og vil i ytterste konsekvens kunne medføre risiko for straffeansvar. Det kan være vanskelig å trekke et klart skille mellom lovlig og ulovlig bruk før midlertidig brukstillatelse foreligger, og basert på rettskildebildet frarådes utbyggere å gi kjøpere tilgang til å oppbevare møbler og lignende i leilighetene før midlertidig brukstillatelse er utstedt.

Dersom partene likevel avtaler å gjennomføre overtakelse før midlertidig brukstillatelse foreligger, og instruerer megler om å gjennomføre overtakelse og oppgjør før boligen lovlig kan tas i bruk etter plan- og bygningslovens regler er det meglers plikt å skriftlig informere partene om eventuelle konsekvenser dette kan medføre, herunder risiko for at ferdigattest senere ikke gis, samt bortfall av rett til dagmulkt.

Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2022, og er hentet fra nef.no