Hva skjer dersom det blir endringer i småhusplanen i Oslo?

I februar 2021 fikk plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo i oppdrag av byrådet i Oslo å igangsette arbeidet med en revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by. PBE kom med forslag til ny småhusplan 6. april 2022, og høringsperioden gikk fra 6. april til 30. mai. Nå skal den reviderte småhusplanen behandles politisk frem til 4. kvartal 2022. Men hva betyr dette egentlig, og hvilke konsekvenser kan dette få for videreutviklingen av eiendommer i Oslo? 

Les også “Sterk vekst i boligprisene i mai”

Småhusplanen gir detaljerte føringer for videreutvikling av eiendommer der det finnes eksisterende småhusbebyggelse. Småhusplanen er opprinnelig fra 1997, og hensikten med reguleringsplanen var å fortsette samtidig som en ønsket å bevare småhusområdenes karakter. Småhusplanen har blitt revidert i 2006 og 2013. Ved begge anledninger bar justeringene preg av ønsket om mindre fortetting og større grad av vern av eksisterende kvaliteter. Begge gangene tok det tre år fra PBE fikk bestilling fra rådhuset til ny plan var vedtatt av bystyret.

I Oslo kommune er det totalt 330 000 boliger hvorav 80 000 er enebolig, tomannsbolig eller rekkehus. Småhusplanen omfatter omtrent 28 300 eiendommer med 40 000 boenheter. Ifølge plan- og bygningsetaten bygges det i overkant av 300 nye boliger i området per år. Den totale boligproduksjonen svinger fra år til år, men i gjennomsnitt fullføres det omtrent 3 000 boliger per år i Oslo. Vi kan dermed anslå at boligbyggingen i området som er omfattet av småhusplanen har stått for cirka 10 prosent av boligproduksjonen i Oslo kommune målt i antall enheter. Kilde: SSB

Forslaget som foreligger endrer ikke på hvilke områder som er berørt av regulering, men på de skriftlige bestemmelsene. Nøkkelpunktene som er foreslått endret er oppsummert nedenfor.

• Det tillates kun oppføring av en-, to- og tremannsboliger med inntil én sekundærleilighet (ingen begrensning i dag, men boligene skal ha småhuskarakter).
• Minste tillatte tomtestørrelse er 600 kvm for hver boenhet (ingen begrensning i dag).
• Minste avstand mellom bebyggelse er 8 meter (ingen begrensning i dag).
• Tillatt utnyttelse per tomt reduseres fra 24% til 16%.
• Minimum 65 % av tomtens areal skal holdes fri for terrenginngrep.
• Innstramning i bruk av bebyggelse og anlegg under bakken.
• Reduksjon i maksimal høyde på boliger.
• Bevaring av det grønne styrkes og trevernet blir tydeligere.
• Håndtering av overvann ivaretas i bestemmelsene.
• Forbud mot takterrasser.
• Parkering etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm.

Konsekvensene av de nye bestemmelsene er at flere eiendommer der det tidligere var utviklingspotensial for nye boenheter har mistet dette potensialet. Spesielt vil kravet om 600m2 per boenhet være begrensende. I forslaget til ny plan viser PBE til at flere av områdene som omfattes av planen vil være ferdig utviklet, men de hevder at det vil være potensial for rundt 2 800 nye boenheter i områdene også etter nytt krav om tomt per boenhet.

Effektene på boligprisutviklingen av en revisjon er usikre. Redusert tilbud av nye småhus vil alt annet likt gi høyere priser på de som allerede står der. Småhus vil også kunne fremstå som mer attraktivt da disse områdene nå vil skjermes mot ytterligere fortetting. På den annen side vil mange eiendomsutviklere tre ut av markedet, hvilket på kort sikt gir færre deltagere i budrundene og lavere priser.

Hentet fra eiendomnorge.no