Torsdag 17. oktober var det igjen duket for etter min mening, årets viktigste konferanse for eiendomsbransjen – NEF boligmarkedet 2019 i Oslo konserthus med headingen «Pulsen på boligmarkedet – bygges det nok og riktig?» For å svare på dette fikk vi lytte til både beslutningstagere og eksperter som Carl Geving, Selvaag Bolig, Andreas Benedictow og vår alles Jan Ludvig Andreassen som ikke skuffet oss denne gangen heller; det finnes kun en måte å gi boligmarkedet flat puls, og det er ved å gi utbyggere større innflytelse.

First things first – ny boliglånsforskrift: utopi eller dystopi?

Carl Geving åpnet showet og ikke uventet ble det stort fokus på den nye boliglånsforskriften som er foreslått å tre i kraft fra nyttår. I korte trekk innebefatter dette at Finanstilsynet ønsker å stramme inn bankens handlingsrom for skjønn og å begrense ytterligere hvor mye hver enkelt kan ta opp i boliglån. Tallmessig betyr dette at du må oppfylle følgende kriterier på landsbasis: du må ha minst 15 % av kjøpesummen i egenkapital og maksimal gjeldsgrad reduseres fra 5 ganger til 4,5 ganger din brutto årsinntekt. Bankens fleksibilitetskvote blir på 5 %, en kraftig reduksjon fra dagens ordning som ligger på 10 % nasjonalt og 8 prosent for Oslo. Med andre ord vil den geografiske differensieringen av fleksibilitetskvoten oppheves.

Fra 2017 og frem til i dag er Carl fornøyd med priskorreksjonen som har kommet på bakgrunn av den nåværende forskriften som kom i 2018. I følge NEF, Amita og Samfunnsøkonomisk analyse gjør de unge nå comeback i boligmarkedet – og det er med det ingen grunn til ytterligere innstramninger. Gjeldsveksten til husholdningene er på det laveste siden 1996, og en større korreksjon i markedet vil rett og slett ha en negativ innvirkning på realøkonomien. Blant annet trekker Carl inn et viktig moment for sårbare regioner som Stavanger: den regionale effekten av ytterligere innstramminger vil slå bena under oppbyggingen etter oljeprisfallet. Det er bred enighet i NEF om at dette hverken kan eller vil få gjennomslag.

Hvis finanstilsynet tar så feil – hva er da en bedre løsning?

Den langsiktige løsningen ligger i boligpolitikken. En aktiv reguleringspolitikk med mye større fokus på langsiktig planlegging av infrastruktur – og et tettere samarbeid mellom utbyggere og kommune, samt en mye større andel av «spleiselag» mellom disse to aktørene vil sikre en jevn og gjennomtenkt boligbygging uten for mye rykk og napp. Boligkjøpere kan med det også planlegge lengre frem i tid, og demografiske endringer blir enklere å forutse i et mye mere langsiktig perspektiv enn i dag. I Oslo har boligbyggingen falt markant, og uten den overnevnte aktive reguleringspolitikk vil ekkoet fortsette. For boligkjøperen skaper dette uforutsigbarhet og svingninger i markedet som kunne vært unngått. Blir det for mye stopper vi, og blir det for lite roper vi etter mer – og sånn går no dagan…

Selvaag bolig – selvsagt bygger vi ikke nok!

Med en årlig befolkningsvekst på 1% vokser Norge. Omtrent halvparten av denne veksten skjer i Oslo og Akershus med 20.000 – 25.000 nye innbyggere årlig. I følge Prognosesenteret har vi behov for 9.000 nye boliger hvert år, men i 2019 blir det bygget 8.000 enheter og i 2020 ferdigstilles rett i underkant av 6.000 enheter. Dette vil gi en prisstigning på kort sikt og eierlinjen kommer under press. Med tilstøtende Oslo-kommuner som regulerer raskere enn hovedsætet ser vi at flere flytter ut av hovedstaden selv om de selv oppgir at de ønsker å bli boende. Rolf Thorsen, administrerende direktør i Selvaag Bolig etterspør et mye større kommunalt ansvar i å regulere tilstrekkelig med tomter for å stagge etterspørselen.

Ipsos har beregnet at i år 2050 vil 70% av jordens befolkning bo i byer – og ennå flere vil bo alene. Vi ser dermed heftig urbanisering i kikkerten, og med delingsøkonomi som den store up and comming giganten vil behovet for areal og plass til å oppbevare eiendeler avta i samme takt. Men blir dette hensyntatt i reguleringen?

Sammfunnsøkonomisk analyse – den edru onkelen

Det er alltid en som må ødelegge festen, Andreas Benedictow – som forøvrig er min favoritt på slike konferanser, tok på seg realismehatten og serverte oss rene fakta i form av livets salt, nemlig konkrete tall : Konjunktur – og boligrapport med prognoser til 2022.

Hovedspørsmålet om det er samsvar mellom tilbud og etterspørsel i det Norske boligmarkedet blir besvart gjennom flere parametre. Innenfor prognoseperioden vil investeringene falle, vi vil se en internasjonal konjunkturnedgang hvor Norge ikke har noe smittevern. Med en jevn prisutvikling lavere enn KPI gir det oss en realprisnedgang på totalen. I den vestlige verden har vi en aldrende befolkning, det er høy gjeldsgrad i private husholdninger og i offentlig sektor – attpå det har vi historiens svakeste krone. På samme tid i fjor rapporterte SA at den motsykliske trenden mellom olje og eiendom hadde nådd en felles lavkonjuktur, i år er det samme servering som kommer til hovedrett: a falling bird!

En arbeidsledighet ned mot 4-tallet gir en naturlig lavere lønnsvekst, og Andreas tror heller ikke på noen renteøkning med disse forutsetningene. Makrobildet er rett og slett for dårlig for det. Det er også en dertil dårlig timing å stramme inn finansielle regler som den nye Boliglånsforskriften foreslår – dette kan skape en selvforsterkende effekt vi ikke ønsker ut ifra dagens økonomiske bilde for Norge som del av en større verden.

For vi er jo ikke alene på denne kloden, og vår befolkningsvekst er faktisk halvert siden 2011. En noe lavere fødselsrate og betydelig mindre innvandring er hovedårsakene til dette. Land som Polen, som stod for en stor del av arbeidsinnvandringen til Norge tidligere – har fått betydelig sterkere økonomi og gresset er ikke lengre grønnere på den andre siden. Å tro at resten av verden er adskilt fra norsk boligøkonomi er å tro feil.

Den store elefanten i rommet – hva skjedde med alle som skal flytte?

Det er en selvsagthet at utbyggere ønsker å skape blest og underlag for salg av egen butikk : sik blir verden drevet frem. Og vi trenger at markedet holdes levende av bygge-entusiaster! Men det var en stor elefant i rommet ingen snakket om: hvem skal kjøpe alle bruktboligene som alle flytter fra når de har kjøpt nytt hvis vi bare skal fortsette å regulere oss halvt i hjel i bykjernen? Dersom det bygges nok i dag, og vi ikke får noen stor tilstrømning? Da blir det trangt og dyrt i byen og ekko på Bloksberg.

Jeg ser for meg en stappfull sandkasse med overfylte, tette og høye tårn. Det har til og med falt ut en sjøstjerne eller to på den ene siden. Midt i står et stort flagg med : URBANISERING.

Det er god politikk å ønske at alle skal eie sitt eget hjem, men det er ikke god politikk at det er en menneskerett å bo midt i smørøyet.

Også dette innlegget avslutter jeg med et sitat fra Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom, Eika Gruppen: «Den eneste måten utbyggere kan ødelegge for seg selv er ved å bygge for mye, og det kommer de til å gjøre!»

Nina Kormilitzine

Daglig leder Inviso Media

Eiendomsmegler MNEF