Hvilke forbehold kan selger ta etter endringer i avhendingslova?

Av: Håvard Hildeskor er associate og Hege Bøhn Løchen er senior associate i Wiersholm. Begge er tilknyttet Wiersholms faggruppe for næringseiendom. – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2022.

Den 1. januar 2022 trådte en rekke endringer i avhendingslova i kraft. Formålet med lovendringene var blant annet å sikre forutsigbarhet, legge til rette for tryggere bolighandel og redusere antallet tvister mellom forbrukere. Endringene gir selgere kontraktsrettslige incentiver til å legge frem all tilgjengelig informasjon om boligen, samt til å fremlegge en grundig tilstandsrapport.

Les også “Fortsatt vekst i boligprisene”

Lovendringene innebærer i hovedsak begrensninger i adgangen til å ta generelle forbehold («as is»/»som den er») ved salg av eiendom til forbruker. Det er samtidig innført en slags egenandel på NOK 10 000 for mangler, og det er presisert når arealavvik utgjør en mangel.

Videre har tilstandsrapporter fått langt større betydning, fordi loven nå sier at kjøper ikke kan gjøre gjeldende et forhold som mangel hvis forholdet fremgår tydelig av tilstandsrapport eller øvrig salgsdokumentasjon. Det er også vedtatt en egen forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), som skal tilrettelegge for tilstandsrapporter med høyere kvalitet slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag.

Det er presisert i forarbeidene til avhendingslova at det kan tas forbehold om eiendommens generelle tilstand, som at bygget er et «oppussingsobjekt» eller at boligen ikke har vært bebodd på en stund. Det er også fremdeles mulig å ta forbehold om forhold selger er usikker på.

Utover dette følger det nå også av avhendingslova at en annen type forbehold skal være uten virkning ved forbrukerkjøp av eiendom, på samme måte som for «som den er»-forbehold. Den andre typen forbehold som skal være uten virkning, er forbehold som ikke er tilstrekkelig spesifisert til å virke inn på vurderingen kjøper gjør av eiendommen.

For at forbehold skal være gyldige, må de være «spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen». Spesifiserte forbehold ved salg av bolig til forbrukerkjøper rammes altså ikke av lovendringen. Ifølge forarbeidene skal spesifiserte forbehold gi kjøper incentiv til å foreta konkrete undersøkelser, for eksempel undersøke rør der det tidligere har vært lekkasjer.

Generelle forbehold gir på den annen side ingen oppfordring til å undersøke et bestemt forhold. Dette betyr at forbehold som fremstår som spesifiserte, men ikke gir holdepunkter for videre undersøkelser eller gir utrykk for risikoen ved et forhold, vil være ugyldige. Et konkret eksempel i forarbeidene er «forbehold mot fuktskader på badet». Et slikt forbehold kan være gyldig hvis det suppleres med mer konkrete og utfyllende opplysninger. I så fall foreligger konkrete holdepunkter for nødvendigheten av konkrete undersøkelser.

Selgers mulighet til å ta forbehold blir også modifisert av andre endringer i avhendingslova. Etter lovendringen utgjør et arealavvik på mer enn to prosent og minst én kvadratmeter en mangel, med mindre selger godtgjør at kjøper ikke vektla opplysninger om arealets størrelse. Det kan selvsagt ikke tas forbehold i strid med dette. På grunn av den innførte egenandelen på NOK 10 000 for mangelskrav er det heller ikke nødvendig med forbehold for bagatellmessige forhold.

Det vil være en flytende grense mellom generelle og spesifiserte forbehold. Vurderingstemaet vil være om kjøper får oppfordring til å undersøke konkrete forhold og ta høyde for disse i kjøpesummen. Dette vage vurderingstemaet vil helt sikkert føre til uenighet og rettssaker, slik at rettspraksis over tid vil bidra til å avklare hvilke forbehold som er tillatt.

I praksis er terskelen for hva som er en mangel, senket fordi selger ikke lenger kan ta generelle forbehold. Foreligger det en mangel, har kjøper de samme rettighetene som før – altså retting, prisavslag, heving og erstatning.

Rettstilstanden før lovendringen var at en mangel forelå dersom eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med, eller at det forelå manglende eller mangelfulle opplysninger. Lovendringen innebærer dermed en dreining til fordel for forbrukerkjøper. Intensjonen bak lovendringen er at selger i stor grad kan sikre seg mot mangelskrav ved å gi presis informasjon, og ved de strengere kravene til tilstandsrapporter, jf. forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel).

Avhendingslova fastslår nå at opplysninger i tilstandsrapporten skal ansees kjent for kjøperen. Dette innebærer at kjøper er avskåret fra å gjøre et forhold som fremgår av tilstandsrapporten, gjeldende som en mangel. Videre kreves det at opplysningene i tilstandsrapporten skal være tydelige, blant annet for å motvirke «skjulte» forbehold i tilstandsrapporten. «Skjulte» forbehold i tilstandsrapporten vil også kunne rammes av ugyldighetsregelen om uspesifiserte forbehold, som adressert under forrige overskrift. Det kan stilles spørsmål ved om takstmenn i større grad vil kunne bli erstatningsansvarlige, ettersom tilstandsrapporten er blitt viktigere. Et viktig poeng er at selger uansett kan tegne boligselgerforsikring. Forsikringsselskapene krever normalt at det foreligger tilstandsrapport i tråd med den nye forskriften, og vil nok derfor spille en sentral rolle i spredning av ny praksis etter endringene av avhendingslova.

Siden selger ikke lenger kan ta generelle forbehold, er det i utgangspunktet slik at den minste feil nå vil utgjøre en mangel. Dette vil i så fall kunne føre til urimelige løsninger og bidra til å øke konfliktnivået. Ved lovendringen ble det presisert at det kun foreligger mangel hvis boligen ikke er i «samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand«, se § 3-2 første ledd. Hva en kjøper i det konkrete tilfellet kan forvente seg av boligstandard, vil altså være styrende for om det foreligger mangel. Videre vil også egenandelgrensen på NOK 10 000 innebære at bagatellmessige mangler ikke fører til krav mot selger. Selv om balansen mellom kjøper og selger er tenkt tilpasset gjennom disse modifikasjonene, ser vi at premien på boligselgerforsikringer har økt. Dette indikerer at forsikringsselskapene mener det vil bli lettere for kjøper å vinne frem med mangelskrav.

Et av formålene med lovendringen er å redusere antall konflikter, og særlig rettssaker. Tanken er at når terskelen for mangler senkes fordi kjøper presumtivt skal gis mer omfattende og presise opplysninger, vil tvistebeløpene bli mindre og dermed gi større incentiv til å løse sakene utenfor retten. Videre er intensjonen at færre saker skal handle om hvorvidt selger har unndratt eller holdt tilbake opplysninger, noe som fort ble tvistetemaet under det gamle regelverket fordi terskelen for mangler var høy.

Hentet fra nef.no